房市景氣仍在高檔盤旋時期,捐道路地換容積的行情高達公告現值約兩倍的水準,已大跌約25%以上;但這只是容積賣價,進一步考量容積銀行居中的獲利空間、容移一半須改繳代金,導致道路地需求減半
關西鎮仁安段都市計畫 2 號道路用地取得 第二次公聽會會議紀錄 (一)法令依據:土地徵收條例第 3 條第 2 款規定之「交通事業」。 (二)興辦事業目的:道路用地關西鎮仁安段 1191-0 地號等 6 筆土地,畸零地長達 127 公 尺,寬 0.4-2.1 公尺,現況土地原屬台三線都市計畫道路路段。原已納入台 三線道路拓寬工程辦理土地徵收,後續因台三線改線另新闢外環道,有部 分私有地未徵收,惟緊鄰道路之地已核准興建住宅,為利道路用地完整及 通行安全,先行辦理本案用地取得。 (三)本用地屬都市計畫道路,本府依「徵收土地範圍勘選作業要點」第 5 點規 定,於本會議揭示說明勘選用地範圍之現況及評估理由:(用地範圍地籍 圖及土地清冊展示於會場)。1.用地範圍公私有土地筆數及其面積: 編號 地段 地號謄本面積(m2
為了避免「容積不當買賣」炒作房價,政府推動「容積銀行」辦法予以規範,希望推動公賣容積,由政府主導,避免少數人把持利益;如此也有利於都市景觀及防、救災。 房價高漲,一般認為容積交易機制不透明是收購道路用地主因,因此,內政部推動「容積銀行」的概念,推動容積公賣。但政府推動容積公賣,也有引發精華地段容積下降,使得房屋戶數大減、房價更高昂的憂慮。 內政部發布「都市計畫法第83條之一條文修正條文」,未來公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值的建築,與歷史建築保存維護及公共開放空間之提供,可以用容積移轉方式辦理,包括以代金方式購買。 另內政部法規會訂出細則,明定上述容積移轉,如何以折繳代金方式辦理,除現行的捐贈公共設施保留地外,新增可折繳代金給政府,由政府出面取得公共設施保留地;兩種辦法將採雙軌制,建商可採取利益較大者執行。 都市計畫容積移轉中,有關公共設施保留地,可用代金方式取得容積,將以總開發建築容積 30%為限,並交由各縣市政府,委託估價師決定定價,建商將估價提報各縣市政府,由後者委託三估價公司進行價格審核,如果其中兩個估價單位價差逾 20%,就需重新估價,再由各縣市政府決定最後價格。 如何確保容積移轉價格是要用公告現值、市價或競標方式,真的要看市場機制,政府無法明訂,不過未來會設計容積價格試算基準。 透天厝空間寬敞又有較大的土地,保值性比大樓、公寓、華廈還得好,導致有不少人願意砸大錢買透天厝,不過透天厝也有不少問題,有網友在網路上發文,表示自己居住的社區因改建而產生了許多紛爭,其中一項紛爭為道路持分,路權由60家住戶共同持分,想要改建還需經過其他的住戶同意,可說是相當棘手且麻煩的事。 道路持分、持分道路、持分道路用地、路地持分要等到政府徵收,皆為未知數,建議透過民間辦理持分貸款,取得一筆資金靈活的運用會更加簡單且快速。
規範不健全 容積銀行穩贏 該案就是國泰建設內湖五期道路用地的新推案「國泰沐善」,根據高源不動產估價師事務所估價師陳碧源以近2年當地公告地價推算,容移行情約只剩移入基地公告現值約1.265到1.457倍間,相較於2013年,房市景氣仍在高檔盤旋時期,捐道路地換容積的行情高達公告現值約兩倍的水準,已大跌約25%以上;但這只是容積賣價,進一步考量容積銀行居中的獲利空間、容移一半須改繳代金,導致道路地需求減半、地主急於在期限前求售,以及景氣不佳等利空因素,陳碧源認為,當前可捐地換容積的道路地行情應已跌到腰斬以下的慘況。 難怪不只國泰建設協理林清樑說,「我們是去年買的,但現在民間交易都低於這個行情,算是買貴了!」堪稱容移祖師爺、有富建設董事長洪村騫也說,「現在景氣不好,沒這個行情!」 「都市計畫一劃,原本價相同的土地,變建地的地主資產水漲船高,變道路地的地主卻是資產嚴重縮水,甚至就連政府徵收的錢都拿不到;長年都沒錢徵收,其後才有捐地換容積的變通方式作為補償措施,沒想到為了怕仲介賺錢,政府又回來做莊賣容積。結果建商買容積成本變便宜,地主資產卻大幅縮水,買賣道路用地這難道不是壓榨地主、圖利建商及特定人的政策!」一位長年專營道路地、據傳因此損失上看10億元的仲介大王,氣憤地談起道路用地的演變,他還質疑,「捷運開發的土地可以用公告土地現值的2、3倍徵收,為什麼徵收計畫道路用地就不用?」 Mute全國私有道路用地地主權益促進會祕書長李奇昱也痛批,「這對地主太不公平!」並指出,目前正在積極爭取取消3年《落日條款》,維持一定的市場流通性,要求每年的代金收入,至少一半用來合理價購未徵收道路與既成巷道,且不應只價購15米以上道路用地,也應納入15米以下道路地。 容積銀行的設置,主要是杜絕容積仲介居中牟取不當暴利,但現行規範不健全也是事實。一位建設公司主管指出,在台北市容積銀行的規範中,必須在當地有未徵收道路用地才能賣容積,但卻未訂定賣容積後必須限時收購道路用地,也沒有出售容積的總量管制,形成「只要不收購就能無限賣容積」的政策巧門,這讓台北市容積銀行處於就算不收購道路地也沒關係的優勢地位,等到《落日條款》後,容積銀行成為收購市場的唯一定價者,道路地地主最後只能任人宰割。 容移行情腰斬 地主氣壞了
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