為「民法」上的義務。 大法官會議釋字第400 號解釋:「既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益
通行期間未曾中斷:不特定之公眾通行所必要,而非僅為通行之便利或省時。 年代久遠不復記憶:供不特定民眾通行達 20 年以上,從未中斷。 供不特定公眾通行土地一旦被認定為既成道路,地主要拿回土地使用權,得先跟當地有關單位提出申請。 ps. 如果有挖路、建築、阻擋買賣道路用地通行等行為,地方政府經民眾檢舉,可依道路交通管理處罰條例第 82 條、市區道路條例第 33 條開罰。 什麼是私設道路? 私設道路是私人土地內的道路,例如自家通道、社區通道、住戶共用出入口。道路的所有權與使用權都在地主手上,僅供特定人士出入,並不受地政府管轄。 私設道路 為什麼要確定路權?有哪些情況須注意? 【情況一】土地中間有路 一塊完整的土地若中間有路穿過買賣道路用地,沒辦法完整地開發,其價值通常會比能夠完整開發的土地小很多很多。(如下圖) 不動產役權 投資前如果沒有考慮到土地上的既成道路或私設道路,計算出來的投資報酬率會有很大的誤差。 以既成道路來說,就須考量能不能拿回土地使用權、怎麼拿回使用權 …;而私設道路,就要考量怎麼與使用它的特定群眾協商等問題。 消滅「既成道路」的例子 有些情形可以解除「既成道路」的問題,以上圖來舉例:
降低民眾配合公共建設的財產損失。 張欣倩議員表示,審視本次陳情事件中,協議價購價格竟有明顯落差,顯示縣府在相關工作中,做得不夠嚴謹,未以民眾權益進行考量,尤其部分土地還是民眾世代耕作之農地,配合徵收的確已影響其耕作與土地價值,更應審慎考量與執行。 賴澤民議員則表示,道路用地之前在山腳路林厝派出所前的瓶頸道路改善,縣府都能發揮最大誠意,協調各方資源與地主洽談終成美談,甚至王縣長還引以為傲的視為重要政績。這條彰化百年大計的東彰道路,不是應該用更謹慎的方式讓權益受影響的民眾降低衝擊嗎? 兩位議員不約而同地表示,希望縣府秉持公平、公開、正義的精神,好好與民眾溝通達成公私雙贏,讓本項重大工程能順利推動,方為大眾之福。 彰化縣政府表示,東彰道路北段新闢工程,部分土地所有權人反映依本府2016年間(5年前)的市價徵收,但縣府依土地徵收條例第30條第1項:「被徵收之土地,應按照徵收當期之市價補償其地價。」而「東彰道路北段新闢工程」於2018年11月5日始獲交通部公路總局核定補助,該案於2020年開始辦理用地取得作業,因此必須採取2020年前3年內的市價辦理土地徵收事宜!由於2016年的市價高於2020年前3年,雖經多次向地主說明,但少數地主仍未究原因,提出陳情。縣府工務處指出,這項新闢工程在2020年1月13日通過基本設計審查及路線定線,即依據土地徴收條例規定辦理第一次公聽會及第二次公聽會,並協議價購的查估委託,查估結果也邀請不動產估價學者和在地不動產估價查師審議通過,針對部分協議價購與民眾認定的價格有落差均在公聽會中給予充分合理的說明。 縣府表示,目前為配合道路開闢施工期程,北段道路經統計後同意協議價購比例高達約7成,後續用地取得程序將依據土地徵收條例辦理。
五、既成道路之公用地役關係所謂「公用地役關係」,是一種「公法」上的義務,亦即所有權人須容忍不特定、多數公眾使用其私有土地之義務,與「袋地通行權」、「時效取得不動產役權」不同,後者是容許特定之鄰地所有權人通行之義務,為「民法」上的義務。 大法官會議釋字第400 號解釋:「既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。」而既成道路成立公用地役關係,須具備以下三要件: 1. 供不特定之公眾通行所必要,道路用地而非僅為通行之便利或省時。2. 於公眾通行之初,土地所有權人並無阻止之情事。3. 經歷之年代久遠而未曾中斷。所謂年代久遠雖不必限定其期間,但應以時日長久,一般人無復記憶其確實之起始,僅能知其梗概。 六、公用地役關係不得以民事訴訟主張由於既成道路之公用地役關係是一種公法上的權利義務關係,當事人不得以民事訴訟請求履行義務。最高法院89 年台上字第2500 號判決:「既成巷道之通行僅屬公用地役關係之反射利益,本屬公法上之一種事實,其本質乃係一公法關係,與私法上地役權之性質不同。而民事訴訟法則係當事人得向法院訴請以判決保護其私法之權利,故當事人不得本於公用地役關係,於民事訴訟請求土地所有人不得有妨害其通行之行為,而僅得請求地方政府以公權力加以排除;同樣,土地所有人不得以主張對土地有公用地役關係者請求地方政府以公權力排除障礙係屬不當,而於民事訴訟請求消極確認其本於公用地役關係之通行;此等爭議應循行政爭訟等公法程序謀求救濟。」 本題提起民事訴訟之「居民」,如果是鄰地所有權人(例如附近房屋及基地持分之所有權人),得主張前述民法第787 條規定之袋地通行權遭到侵害,訴請排除侵害及損害賠償;或者向地政機關申請時效取得通行不動產役權之登記。但如果該等經常通行使用A 地之人包括非鄰地所有權人,要主張「公用地役關係」,則不得提起民事訴訟,而是要向當地政府機關請求拆除路障,恢復公眾通行;如果該項請求遭政府機關駁回,則可循行政救濟管道(訴願及行政訴訟)以維護利益。
因此貸款成數較低,一般為買賣價格的5成,利率也稍高。(相關報導:為何多數人寧願住透天,也不要買電梯大樓?過來人曝2大缺點超有感|更多文章) 但使用權房屋絲毫沒有土地和房屋的所有權,道路用地在銀行貸款講究抵押擔保的觀念下,買家只是租屋人,在形式上為「租賃權」概念,銀行無法作為抵押權的標的物,因此核貸不易,只得透過建商來貸款,相對貸款成數和貸款利率條件,可能更不如地上權房屋。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,不論地上權、使用權房屋或有所有權的居住者,每年都得繳「房屋稅」,可適用自住稅率;但有所有權者繳納地價稅,地上權和使用權房屋居住者繳納「地租」,且地租約公告地價的3.5%到5%,當公告地價調漲時,地租自然跟著漲,地租比地價稅更重,變成住越久、繳越多的情形。 [啟動LINE推播] 每日重大新聞通知
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