債權銀行為了盡可能回收債務，在協商價格時會盡力讓它在合理範圍內越高越好，所以大多數法拍老手第一拍通常都不投，讓它流標到下一拍，除非是真的很有未來發展性。 常看到法拍 5 折買房的廣告
房屋貸款 其他常見問題 法院如何訂定法拍屋底價？ 法院對債權人和債務人來說，道路用地買賣屬於第三方公平的角色，而法拍屋底價的訂定，會由法院委託經常合作的不動產鑑價事務所(或建築師)進行估價，完成後的估價報告書將交給法院的民事執行法官。 但這並不是最終的法拍底價，為了尊重債權人和債務人，法院會再徵詢雙方對此估價數字的意見，取得共識後才會訂為法拍屋拍賣公告的真正底價。 ps. 債權銀行為了盡可能回收債務，在協商價格時會盡力讓它在合理範圍內越高越好，所以大多數法拍老手第一拍通常都不投，讓它流標到下一拍，除非是真的很有未來發展性。 常看到法拍 5 折買房的廣告，是怎麼做到的？ 可以參考前面 5.1.1 拍賣次序的說明。 法拍屋的降價幅度 法拍屋在每一輪流標進入下一次拍賣，道路用地買賣都會再打 8 折，一直到第 4 拍大概只剩市價的 5 折。 這就是為什麼很多廣告宣傳法拍老師用 5 折買到法拍屋，其實就是指第 4 拍的價格，事實上，好的物件幾乎在第 2 或 3 拍就賣掉了，「用 5 折就買到」不過是個噱頭！ 該找法拍代標公司或仲介嗎？有什麼注意事項？ 投資法拍屋的眉眉角角很多，尤其對沒有經驗的新手來說，更需要實戰練習，所以請其他有經驗或有法律背景的人從旁協助是很重要的。 尋求專業的法拍仲介或代理人也不失為一種好方法，不過要注意： 千萬要找信譽良好的，而且簽合約時，一定要訂好服務費怎麼計算、服務範圍有哪些、契稅和代書費用由哪一方負擔，甚至前屋主的搬遷費由誰支付 …，以避免不必要的糾紛。 通常在得標後仲介會收取拍賣價的 3~5 % 作為服務費，並且協助點交。規劃資金的時候要記得考慮這一部分的費用。 有些仲介會提供建議開價範圍的服務(大多會偏高，因為你得標他才能賺到服務費)，所以就算找仲介，自己也一定要做好功課，要有自己的判斷。 延伸文章：好的法拍代標公司怎麼找？判斷好代標的 4 面向 & 好代標提供的 4 大服務與 6 個好處
敗因一：建商縮手 更難賣地 全國公保地受害地主自救會祕書長李奇昱解釋，由於台北市限制公保地位十五米以上道路者才能做容積轉移，因此在市場上有流通價值的多屬於這類道路用地，「以仁愛路來說，你家公保地在仁愛路上，過去可以開價開到公告現值一八○％；如果是仁愛路後側六米巷道的公保地，市場價值不高，仲介也不太會收。」 三年前郝龍斌推出容積代金制度後，本身從事公保地買賣收購道路用地多年的全國土地開發產業工會理事長翁聖儒觀察，由於政府訂下的代金金額偏高，建商算一算覺得太貴，就會轉以其他方式獲得容積獎勵，公保地市場因此萎縮。這些公保地賣不出去的地主，則成了容積代金改革的第一道阻力。 敗因二：市府收購價過低 過去市府收購公保地價格過低，也讓地主對代金制充滿疑慮。二○○三年，財政部為協助地方政府取得公保地，因此訂下試辦計畫，由中央編列預算協助地方以競價方式收購公保地。 ○五年，中央將補助上限訂為「收購土地公告現值的一五％」，超出部分由地方自籌經費，各地方政府便將「公告現值的一五％」定為收購上限，參與競價的地主得把賣價壓在公告現值一五％之內，才有機會讓市府把土地買回。 會參與競價的多是無法進行容積收購道路用地轉移的公保地，唯一能賣的對象只有市政府，但市府每年僅編列二千萬元左右的預算拿來買公保地。賣壓大、競爭多，價格就低。因此雖然上限是一五％，但過去市府平均以公告現值的八％、九％就能買回公保地。 尤其讓同為公保地地主憤慨的是，「三年內有一半的公保地是走容積代金模式，市府總共收了六億元。但去年也只拿二千萬元出來向地主買，最高收購價才公告現值的九％。」公保地主洪先生質疑，政府明明收了這麼多錢，卻只拿一點點跟地主買，到底有沒有誠意解決公保地問題？ 薛先生去年參與競價，開價僅有公告現值的九％，「但也一樣輪不到我，因為去賣的人很多啊。如果全面實施容積代金的話，買家只有市府一家，一年又只買一點點，那地主要等到何時才賣得掉？」 競價：由土地所有權人提出請，以出價占公告現值成數最低者，優先收購。
道路用地如果位處於台北新北買賣熱區，或是未來的捷運站旁、都市計畫的重劃區等，都是屬於道路用地買賣行情較好的地區。例如今年3月份，在台北市的信義安和5號捷運站出口附近，有一塊花圃畸零地，原本屬於捷運聯開宅規劃的道路用地，雖然僅大約2坪大小，但據傳地主開出4億元的天價！道路用地的地主非常弱勢，有土地所有權，但沒有使用權。幾十年來只能無償提供大眾通行，如果想要換成現金需要注意什麼？道路用地收購道路用地買賣需要注意什麼？道路用地買賣流程怎麼走？道路用地買賣風險有哪些？關於道路用地買賣細節，本篇文章一次為你解說！ 道路用地是什麼？道路用地的意思是，政府的都市更新計畫中，道路用地有部分是作為公共設施用地，例如道路用地、公園預定地、綠地用地、廣場用地、學校用地、人行道用地…等，這些土地原本應該由政府來徵收，但因為政府因為財政赤字且經費長期不足，所以一直沒有被徵收，而其中最常見的就是道路用地。 道路用地種類 依據建築法第48條：直轄市、縣市局主管築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。依此法，道路用地大致可分為：計劃道路、既成道路及私設道路這3種。 道路用地計劃道路：在都市計畫圖和地籍圖上都有標示，但尚未施工的道路用地。 道路用地既成道路：在都市計畫圖上有標示，但在地籍圖上沒有標示；是已經使用10-20年以上的現有道路，且有兩戶以上的人口通行使用。 道路用地私設道路：在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，有供公眾通行、或供公眾通行未達20年，或提供特定人士，例如社區住戶通行等，或自行留設的私人道路；一般只在建築執照中會有標示。 道路用地行情表：道路用地價格怎麼算？
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