便是賣地給政府還得排隊的問題。 敗因三：等市府收購要排隊 自由市場是地主隨時能買賣土地的管道，「至少當自己急需靠土地變現時，就能馬上把公保地脫手。但如果賣給市府，我不但要開低價，又得用搶的
房屋貸款 其他常見問題 法院如何訂定法拍屋底價？ 法院對債權人和債務人來說，道路用地買賣屬於第三方公平的角色，而法拍屋底價的訂定，會由法院委託經常合作的不動產鑑價事務所(或建築師)進行估價，完成後的估價報告書將交給法院的民事執行法官。 但這並不是最終的法拍底價，為了尊重債權人和債務人，法院會再徵詢雙方對此估價數字的意見，取得共識後才會訂為法拍屋拍賣公告的真正底價。 ps. 債權銀行為了盡可能回收債務，在協商價格時會盡力讓它在合理範圍內越高越好，所以大多數法拍老手第一拍通常都不投，讓它流標到下一拍，除非是真的很有未來發展性。 常看到法拍 5 折買房的廣告，是怎麼做到的？ 可以參考前面 5.1.1 拍賣次序的說明。 法拍屋的降價幅度 法拍屋在每一輪流標進入下一次拍賣，道路用地買賣都會再打 8 折，一直到第 4 拍大概只剩市價的 5 折。 這就是為什麼很多廣告宣傳法拍老師用 5 折買到法拍屋，其實就是指第 4 拍的價格，事實上，好的物件幾乎在第 2 或 3 拍就賣掉了，「用 5 折就買到」不過是個噱頭！ 該找法拍代標公司或仲介嗎？有什麼注意事項？ 投資法拍屋的眉眉角角很多，尤其對沒有經驗的新手來說，更需要實戰練習，所以請其他有經驗或有法律背景的人從旁協助是很重要的。 尋求專業的法拍仲介或代理人也不失為一種好方法，不過要注意： 千萬要找信譽良好的，而且簽合約時，一定要訂好服務費怎麼計算、服務範圍有哪些、契稅和代書費用由哪一方負擔，甚至前屋主的搬遷費由誰支付 …，以避免不必要的糾紛。 通常在得標後仲介會收取拍賣價的 3~5 % 作為服務費，並且協助點交。規劃資金的時候要記得考慮這一部分的費用。 有些仲介會提供建議開價範圍的服務(大多會偏高，因為你得標他才能賺到服務費)，所以就算找仲介，自己也一定要做好功課，要有自己的判斷。 延伸文章：好的法拍代標公司怎麼找？判斷好代標的 4 面向 & 好代標提供的 4 大服務與 6 個好處
#3 法拍屋貸款利率較高 銀行承辦法拍屋貸款(代墊尾款)，通常以信用貸款的方式，利率在 6% 左右。 不過，收到權利移轉書後，房屋過戶到貸款人名下，就能申請一般房屋貸款，轉成較低的利率。ps. 首購族還可以申請優惠利率房貸。 #4 先評估自己的資金和信用紀錄 信用記錄是否良好與房屋的道路用地買賣現況條件會決定貸款能不能核准，以及核准貸款的金額。 雖然法拍屋可能低於市價，但銀行代墊尾款利率較高，核貸金額也不見得足夠，所以最好先準備一定金額的資金，認真評估過自己的資金狀況與信用記錄，才踏入法拍，千萬不要貿然投入。 承辦法拍屋貸款的銀行 得標後 7 天內須繳清尾款給法院，約 2 ~ 3 週後才拿到權利移轉書，對銀行來說，這段時間申請的法拍屋貸款是沒有擔保的，風險很高，所以不是所有銀行都能辦理法拍屋貸款，且大多只貸款給「點交」的房屋。 以下幾家常見的承辦法拍屋貸款銀行，供作參考：
收了上億元，卻只拿二千萬元買地，讓公保地地主對市府極不信任。但地主不知道的是，市府要能運用代金購買公保地，還得等議會先通過《台北市容積代金基金收支保管及運用自治條例》，而這份自治條例躺了三年仍只走到二讀，因此市府即使收了錢也沒辦法用，只能以預算收購公保地。 而為解決收購價格過低的問題，收購道路用地規畫的代金制度裡，已取消過去一五％的天花板，改以一○○％公告現值為上限，綜合持有年限、公保地遭開發與否等進行排序，讓土地被占用時間長的地主能優先得到補償。 「雖然現在全代金制度已經沒了，繼續維持雙軌並行，但這部分我們還是會做。」強調，這些執行細節也將會放入新版自治條例中，最快下會期送進議會。 不過，市府還無法解決的另一個難題，便是賣地給政府還得排隊的問題。 敗因三：等市府收購要排隊 自由市場是地主隨時能買賣土地的管道，「至少當自己急需靠土地變現時，就能馬上把公保地脫手。但如果賣給市府，我不但要開低價，又得用搶的，還不一定搶得到。而且假設今年沒有建商去繳代金，是不是明年就不標購？那我想賣要找誰？」地主劉小姐說道。 台北市議員王威中也分析，收購道路用地容積代金的理想前提是房市景氣時，建商為了多爭取容積獎勵，因此會願意繳代金、換容積，「但這幾年房地產不景氣，很多建商連施工執照都不來領，或者根本不開工。房地產不景氣，讓建商對於容積的需求相對低，代金的收入自然也降低。」代金多寡決定了市府能吸收多少公保地，加上市府也沒有提出明確的收購期程，承諾每年購回多少面積公保地，因此不少地主對於代金制度充滿疑慮。 十四件申請容積移轉的案子，代金收入將有一一四億元。但房市不景氣，地主仍擔心長期下來恐影響代金收入。 對於這樣的擔憂，中央研究院經濟研究所退休研究員楊重信提出不同解方，他建議市府取消各種容積獎勵，讓建商僅能透過購買公保地、古蹟歷史建物等方式取得額外容積，如此，不但能增加建商繳交代金的誘因，還能管制台北市過度浮濫的容積獎勵。
而容積用不完，其實也會影響土地的投資價值，所以容積率並不是越高越好，如何做最大效率的利用，才是檢視土地性質的重點。 3.可以蓋多少房屋？ 根據都市計劃，每一塊土地都有「容積率」，規定一塊地可以蓋多少面積的房屋。依據土地使用區的劃分性質不同，工業區、商業區、住宅區能蓋多少房屋，都各有自己的規定。此外若是配合都市更新獎勵、容積移轉獎勵等相關法令規定，也可以提升土地的價值喔！ 無論消息如何靈通，除非你的人際關係夠有力，道路用地別隨便挑戰法律讓自己惹上麻煩才是正途，像是利用住商不動產等合法可信賴的管道，跟專員做配合會比較安心準確找到自己要的交易。 高力國際今天發布調查報告指出，中央銀行升息2碼加上信用管制，影響全台土地買氣，累計前3季交易額為新台幣1430億元，約為去年同期的65%，若以今年的交易動能來看，今年土地交易將跌破2000億元。 反觀全台商用不動產今年前3季累計交易1016億元，衝擊較小，高力國際認為，已確定商業不動產可連續4年保持千億買氣的水準。
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